Licencia de obra en España: paso a paso

Antes de solicitar: solar, NIE y planeamiento

Comprueba que el solar es edificable antes de comprarlo. El planeamiento municipal (PGOU o normas subsidiarias) determina la clasificación del suelo, la edificabilidad, las alturas, los retranqueos y la parcela mínima. Para construir directamente necesitas, por lo general, suelo urbano con condición de solar; en suelo urbanizable hay que urbanizar antes, y en suelo rústico una vivienda nueva está muy restringida o prohibida según la comunidad. Pide al ayuntamiento un certificado o cédula urbanística, o un informe al arquitecto.

Los extranjeros necesitan el NIE (número de identidad de extranjero) para comprar, firmar contratos y pagar impuestos en España. Solicítalo con tiempo: los plazos varían.

El proyecto: básico y de ejecución

El arquitecto redacta primero el proyecto básico, con plantas, secciones, alzados, superficies y memoria. Muchos ayuntamientos conceden la licencia con él, pero no se puede empezar la obra hasta tener el proyecto de ejecución.

El proyecto de ejecución de una vivienda debe llevar visado del Colegio Oficial de Arquitectos (Real Decreto 1000/2010, de ámbito estatal); el básico solo se visa si lo pide el ayuntamiento o de forma voluntaria. Lo acompañan el estudio (o estudio básico) de seguridad y salud, el estudio de gestión de residuos y el estudio geotécnico que exige el Código Técnico.

La solicitud en el ayuntamiento

La solicitud se presenta en el ayuntamiento, cada vez más por sede electrónica. Suele incluir:

• El proyecto del arquitecto, visado si es obligatorio
• La titularidad del solar (escritura o nota simple)
• El justificante de la tasa y del ICIO, a menudo como autoliquidación previa
• Las hojas de encargo o certificados de asunción de la dirección de obra y de la dirección de ejecución
• Autorizaciones de otras administraciones si proceden, por ejemplo por costas, carreteras o cauces

Los plazos varían muchísimo, de unas semanas a muchos meses, según el municipio y lo completa que esté la solicitud. La documentación incompleta es la causa más habitual de retrasos: pide al arquitecto que revise la lista con cuidado.

Durante la obra

Con la licencia concedida y el proyecto de ejecución visado presentado, se firma el acta de replanteo y empieza la obra. La dirección de obra y la dirección de ejecución supervisan los trabajos y llevan el libro de órdenes y asistencias. Los cambios pueden requerir modificar la licencia, sobre todo si afectan a superficies, alturas o fachadas.

Si el cliente vive fuera, esta es la fase en la que más importa documentar: fotos de lo que queda oculto en muros y suelos, notas de las visitas y acuerdos por escrito sobre los cambios.

Al terminar: final de obra, ocupación e inscripción

Con la casa terminada, la dirección facultativa emite el certificado final de obra. Después vienen:

• La licencia de primera ocupación o, en las comunidades que la han implantado, la declaración responsable
• En algunas comunidades, la cédula de habitabilidad
• La escritura de declaración de obra nueva terminada ante notario (con el certificado final de obra, la licencia de ocupación, el libro del edificio y el seguro decenal o su exención) y su inscripción en el Registro de la Propiedad
• Los contratos de agua y luz, que suelen exigir la licencia de ocupación

Quién hace qué

En el proceso intervienen muchas partes; conviene saber a quién preguntar cada cosa:

• El promotor (tú): titular del proyecto, firma los contratos, paga tasas e impuestos y responde ante el ayuntamiento
• El arquitecto: proyecto, visado, documentación de la solicitud y dirección de obra
• El arquitecto técnico o aparejador: dirección de ejecución, control de calidad y materiales en obra
• El constructor: la ejecución de la obra según proyecto y contrato
• El ayuntamiento: tramita la licencia, liquida el ICIO y las tasas y concede la licencia de ocupación
• Notaría y Registro de la Propiedad: escrituras e inscripción de la obra nueva
• Abogado o gestor: contratos, impuestos y trámites, muy útil si el cliente vive en el extranjero

Ten los papeles en orden

Durante el proceso reúnes escrituras, proyectos con sus revisiones, licencias, justificantes, contratos y certificados. Guárdalos juntos, con fecha y versión: los volverás a necesitar para la financiación, el seguro, las reparaciones y la venta.