¿Cuánto cuesta construir una casa en España?

El precio por metro cuadrado es solo el principio

Cuando se dice que construir en España cuesta tanto por metro cuadrado, casi siempre se habla solo de la ejecución: estructura, cubierta, carpintería, instalaciones y acabados. Los honorarios, impuestos, acometidas, movimiento de tierras, piscina, jardín y mobiliario van aparte.

El coste de ejecución depende de la zona, las calidades, el solar y la situación del mercado. La costa andaluza, la Comunidad Valenciana y Baleares suelen ser más caras que el interior. Un solar en pendiente con roca puede sumar decenas de miles de euros solo en cimentación y muros de contención.

Usa el precio por metro cuadrado para comparar presupuestos, no como presupuesto. El presupuesto se construye partida por partida.

Las partidas que debes prever

Un presupuesto realista para una casa nueva suele incluir estas partidas principales:

• Solar, con escritura e inscripción, más el impuesto de la compraventa: ITP si compras a un particular; IVA y AJD si compras a un promotor o a una empresa
• Arquitecto y proyecto: proyecto básico para la licencia y proyecto de ejecución, este último con visado colegial obligatorio
• Dirección de obra y dirección de ejecución, y coordinación de seguridad y salud
• Estudio geotécnico (lo exige el Código Técnico de la Edificación) y, cuando haga falta, levantamiento topográfico
• Tributos municipales: el ICIO y la tasa por licencia de obra
• Ejecución: movimiento de tierras, estructura y albañilería, cubierta, carpintería, fontanería, electricidad, climatización, cocina, baños y acabados
• Acometidas de agua, luz y saneamiento, que se encarecen mucho si las redes están lejos
• Exteriores: terrazas, piscina, vallado, jardinería y acceso
• Final de obra: certificado final, licencia de ocupación, notaría e inscripción de la declaración de obra nueva
• Seguros (todo riesgo construcción y el seguro decenal, obligatorio salvo la exención del autopromotor de una vivienda para uso propio) y un margen para imprevistos

Impuestos y tasas que suelen sorprender

El ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) es un impuesto municipal que se calcula sobre el presupuesto de ejecución material (PEM), es decir, sin honorarios, gastos generales, beneficio industrial ni IVA. El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo legal del 4 %; consúltalo antes de solicitar la licencia.

La ejecución de obra que contratas directamente con el constructor para hacer tu vivienda suele tributar al 10 % de IVA, mientras que los honorarios de arquitecto y aparejador y muchas compras sueltas de materiales llevan el 21 %. Pide los presupuestos con el IVA desglosado y confirma con tu asesor qué tipo corresponde a cada partida.

Al terminar la casa hay que otorgar la escritura de declaración de obra nueva ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad. La escritura tributa por actos jurídicos documentados (AJD) sobre el coste de la obra, con un tipo que fija cada comunidad autónoma, y a eso se suman los aranceles de notaría y registro.

Por qué varían tanto las cifras

Dos presupuestos de la misma casa pueden diferir un 30–40 % sin que ninguno sea desproporcionado. Casi siempre es cuestión de alcance: uno incluye cocina y baños y otro solo la estructura; uno ha previsto roca en el terreno y otro ha dejado una salvedad.

Compara siempre partida por partida y pide que todos presupuesten sobre la misma documentación: los mismos planos, la misma memoria y las mismas preguntas respondidas. Solo si todos reciben exactamente la misma documentación serán comparables los presupuestos.

Cómo hacer un presupuesto que se cumpla

Un buen presupuesto de obra lleva tres cifras por partida: lo previsto, el coste real (contratado o facturado) y lo pagado. Así ves pronto si la obra se desvía y cuánta liquidez necesitas en los próximos meses.

• Incluye todas las partidas de la lista, también las que «seguro que serán pequeñas»
• Reserva un margen para imprevistos, sobre todo en la cimentación
• Registra cada pago con su fecha y moneda; si pagas desde otra moneda, fija el cambio del día del pago
• Actualiza lo previsto al recibir presupuestos y el coste real al firmar
• Sigue el calendario de pagos del contrato de obra (a menudo por certificaciones)

Una estimación a partir de los planos

Si tienes los planos del arquitecto, Planaro puede leerlos planta por planta, detectar estancias y superficies y hacer una estimación aproximada por partidas —movimiento de tierras, estructura, cubierta, carpintería, instalaciones, cocina y baños— con precios locales de materiales y mano de obra. Es un punto de partida para revisar presupuestos, no un precio cerrado.